Ufficio Studi UBH: il mondo immobiliare a Modena



Il mercato immobiliare residenziale di Modena aveva chiuso il 2008 con un forte calo delle compravendite (-18,0% circa) rispetto al 2007. Alla fine del 2009 la stima sull’andamento degli scambi ci dice che la flessione dovrebbe attestarsi intorno al -12,0% rispetto all’anno precedente. 

In termini numerici Modena aveva raggiunto il top degli scambi nel 2006 con circa 2.500 abitazioni compravendute in un anno. Nei 3 anni seguenti aveva “pagato” la forte andatura del suo mercato residenziale ridimensionandosi alle circa 1.700 compravendite dell’anno appena terminato.

Era dunque fisiologico che il mercato tirasse il fiato; fra il 2008 e il 2007 la frenata si è fatta sentire con un calo del 18,0% in un solo anno, a causa oltretutto della tempesta finanziaria e dello scoppio della crisi economica che ha colpito il nostro Paese.

La nota positiva è che pur restando ancora in territorio negativo durante il 2009 il mercato non ha incrementato le sue performance negative, ma ha registrato una flessione minore rispetto ai 12 mesi precedenti.

Le tendenze del mercato residenziale

I tempi medi di vendita sono saliti a 7 mesi, con punte di 9 per i prodotti più “difficili” e minimi di 5 mesi per le abitazioni che hanno invece i requisiti più in linea con la domanda, a partire dalla giusta valutazione sul prezzo di vendita.

La differenza fra prezzo iniziale e finale di vendita varia anch’essa in relazione al prodotto trattato, in linea generale la forbice fra i due valori si colloca fra il -10,0% ed il -15,0%.

Tale forbice tende ad aumentare per gli immobili collocati sul mercato senza un’adeguata valutazione da parte di un consulente immobiliare.

La forte crescita dei prezzi di vendita avvenuta a metà anni 2000, con punte di aumento rilevate su base semestrale dell’ 8,0%, e la forte spinta della domanda sui prodotti di nuova realizzazione acquistati con mutui vicini al 100,0% del valore della casa, aveva gonfiato e drogato il mercato illudendo acquirenti e venditori su potenziali a facili guadagni da capital gain. Oggi è dunque ancora difficile far comprendere al venditore che i valori si stanno assestando su livelli inferiori almeno del 10,0% rispetto a quelli di 2 anni addietro. La domanda di chi cerca in acquisto è sicuramente ancora debole, ma i segnali di vitalità non mancano, la sensazione è che il mercato sia ingessato soprattutto per la barriere creata dai prezzi di vendita.

Chi cerca casa a Modena oggi si rivolge innanzi tutto ai prodotti di nuova realizzazione, a quelli totalmente ristrutturati o almeno in discrete condizioni, si cerca di evitare le abitazioni che hanno bisogno di una radicale ristrutturazione per non doversi impegnare troppo sia nei tempi che con i costi dei lavori da effettuare.

Le zone che restano in cima alla classifica delle preferenze della domanda, con i prezzi di conseguenza più alti, rimangono sempre il centro storico, con i prezzi delle abitazioni ristrutturate che toccano i 3.500 euro al metro quadro, la zona dei Viali dove le abitazioni “signorili” sono vendute con prezzi variabili fra i 2.900 ed i 3,700 euro al metro quadrato e il quartiere “Villaggio Zeta” in cui le abitazioni sempre di tipologia “signorile” (classificabili come A1 secondo il catasto urbano) di recentissima ristrutturazione valgono fra i 2.800 e i 3.500 euro al metro quadro. La zona di Modena con i prezzi più bassi oggi è il quartiere Madonnina con un prezzo medio delle abitazioni “signorili” di 2.000 euro al metro quadro, mentre le abitazioni “economiche” hanno un prezzo medio che non tocca i 1.000 euro al metro quadro.

Segue la zona di Modena Est (Mo Est) dove i prezzi medi delle abitazioni sono di poco superiori a quelli di Madonnina.

Manca il prodotto di qualità alta

Il mercato residenziale di Modena, città che secondo gli ultimi dati ha un reddito medio per contribuente di 24.000 euro annui, ha una percentuale di immobili di pregio alta rispetto allo stock abitativo esistente: circa il 20,0%. E’ per questo motivo che la domanda di coloro pronti ad investire nel mattone cifre variabili fra un minimo di 800.000 euro ed un massimo di 1,2 milioni di euro (circa il 10,0% del mercato immobiliare residenziale modenese) seleziona accuratamente le proposte, è anche molto esigente e raramente dichiara di trovare prodotti qualitativamente in linea con le proprie aspettative. Si tratta dunque di un segmento di mercato non trascurabile che oggi non riesce ad esprimere tutte le sue potenzialità.

Le previsioni: il 2010 sarà il banco di prova per vedere se il mercato residenziale modenese avrà fatto il suo ingresso definitivo in una nuova fase di inversione dal ciclo negativo che perdura da circa 2 anni e mezzo, soprattutto in termini di compravendite.

La sensazione è che il cambiamento di trend avverrà solo quando si sarà ristretta la forbice fra domanda e offerta in relazione soprattutto al prezzo di vendita dell’immobile.

(Ufficio Studi UBH su dati Professionecasa)